アパートの敷地など他人に貸すための土地は、200平方メートルを上限に、相続税を計算するにあたっての評価額を５割まで下げることができる特例の適用が可能です。資産を現金として持っているよりも相続税の負担を大きく減らせるとあって、相続税対策の定番として広く使われています。

　最新の税制改正には、相続前に〝にわか不動産業者〟となって税負担を減らすケースを特例の対象から外す見直しが盛り込まれました。改正内容は、相続開始前の３年以内に「新たに貸付事業の用に供された宅地」は特例を適用できないというものです。

　新しいルールは、３年以内の間に厳密には新たに事業を始めたわけではなくても、適用されることがあります。例えばアパートの借り手がいなくなったため一時的に自分が住み、次の借り手が見つかった時に不動産を貸すと、その時点で「新たに事業を始めた」とみなされてしまうことになります。それが相続開始前の３年以内であれば特例を適用できません。特例の対象とするには、借り手が退去した後に自分が部屋を使うということはせず、次に住む人をすぐに募集するなど、継続して貸付事業を行っている必要があります。

　建物を建て替える時も同様で、建て替え後にオーナーが一度そこで住んでしまうと、部屋の貸し出しを再開した時点から新たに事業をスタートしたとみなされます。３年以内に相続が発生すると、相続税評価額を５割減らすことはできなくなります。

　税制改正では、貸し出し用の土地だけではなく、居住用の土地で小規模宅地特例を利用する際の条件も厳格化されました。節税策と当局の取り締まりは永遠のいたちごっこと言われますが、相続に関してもまだまだ続きそうです。
＜情報提供：エヌピー通信社＞